Приятного просмотра

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Сергей Смирнов о бизнес-центрах и торговых центрах

ПОИСК ПО ЗАГОЛОВКУ 🔍
22 784 просмотров
👎 12
Скопируйте и вставте на Ваш сайт

Описание

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Сергей Смирнов о бизнес-центрах и торговых центрах.• О компетенциях Сергея Смирнова в коммерческой недвижимости. Первый бизнес-центр на Белорусской площади.
• Про “сказочные” исследования.
• Почему нужно строить бизнес-центры класса В, а не А.
• О проблемах управляющих компаний.
• Есть ли дефицит коммерческих площадей. Развенчивание мифов.
• Про “острова” в развлекательно-торговых центрах.
• Как сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость. Куда уходить из Москвы.
• О перспективах коммерческой недвижимости на федеральных автомобильных трассах.

Субтитры

Сергей привет привет мы тут на днях открыли запустили новый канал по коммерческой недвижимости благо скопилось много такого контента будем так называть без без оценок про коммерцию и в одном из таких постов ты прокомментировал что вот там компания knight frank в принципе можно называть мягкая мы конференции как раз снимали что она в общем то скажем так не очень.

Корректно поступилась некоторые своими клиентами в прошлом рассказов там какие-то золотые горы себя правильно цитирую про инвестиции в коммерчески как сейчас обстоят дела вообще что вот с инвестициями в коммерческую надо не на давай я расскажу с какого перепугу я в этой теме могу передавать какие-то комментарии 2006 году я пришел вообще на рынок.

Недвижки как частное лицо но с 2004 2005 год я работал инвестиционно-строительной компании все на финансовые компании там был низком направлении том числе мы самый первый построили свою пупырку на белорусской площади где-то сносился дом бизнес центр по сравнение с тем что сейчас поставлена там за белой церкви мы попали к 8 этажное здание на собственном районе.

Миусской немецкая вот белый церковь и тогда в 2005 году передан остро вопрос какой класс строить что строите мне нужно было проводить исследования и если ты знаешь я читал много сказочных исследований coolers я много читал сказочных если lasalle я много читал скажет них если следует а тогда еще будущее вершине олимпа knight frank это сейчас они слегка опустили с небес на.

Землю дата я слышал бесконечное счастье прогноз бесконечно но однажды столкнулся журнал building info петр ашуры петраш которую я умудрился проработать в праве и еще умудрился заработать это был шикарный разбор шикарный прогноз и уже тогда из этого всего я сделал два вывода 1 строить нужно класс день я и.

Почему потому что я понимал что на белорусской будет построено много класса а и мы сэкономили бюджету как ты понимаешь на строительстве в том числе второе это то что я видел вообще как будет за товаре на москва ближайший там следующие десять лет бил фактически на дно с моим часами да фактически на тот момент вот это скромно.

Никому не нужная аналитика в обычном журнале каких-то парней до незаметных с именами она прогнозировал то что будет через 15 лет с рынком то есть ребята на лет на двадцать вперед предсказали но то что самое произошло произошло дикой затоваривание рынка бизнес-центрами класса а а потом еще одна вторая проблема тоже читал по моему журнале building for.

Я подписался на просто серию тогда и выписывал тот журнал читал с великим удовольствием от корки до корки реально был хороший продукт то в одном из номеров я прочитал такую вещь очень хорошее исследование где говорилось когда ты строишь а плюс ровно через 2 год т.д. - ну то есть происходит некоторое она признается качестве ну то.

Есть условно говоря это как с айфонами да ты все время будешь все время ты будешь оставаться той версии любым больше осталось технологиями появляются новые материал на во входные группы лифты меняется на что там говорить все технологии вся техника can системы кондиционера система климат-контроля все это быстро меняется и поэтому ты все время будешь чуть-чуточку не крут уже то.

Момент как это только вы засели хорошо и какие выводы то инвестиции отбивались доход приносили ты знаешь ведь вся проблема выводов еще заключалась в том что никто не обсуждает две проблемы первая это что построить а второй кто будет этим всем управлять потому что на мой взгляд большая проблема была в управляющих компаниях.

То есть управляющей компании много лет в принципе игнорировались ты будешь удивлен такой продукт акция то есть управляющей компании для того чтобы поставить вот лень было настолько высоко в этих девиц на bisquick вот этих вот девочек на каблучках управляющих компаний там было лень своими пальчиками открыть циан зарегистрировать свой аккаунт и.

Забить туда просто вот объявление о том что у тебя сдается офис или что-то состоянии лиц и площадей люди и хорошие офис и искали там добавит было вот по честным дефицит и площадей нет с 2009 года ну то есть вот сперва так условно говоря кредит с первого кризиса ну а не что даже после него эти девочки налево вниз они просто не есть нет нет дефицит площадей есть компании которые.

Все время смотрит мониторят рынок и хотят к арендаторы хотят получить чуть лучше за свои деньги вторая волна которая похоронила второй тип коммерческой недвижимости это конечно же все сказочные истории про стрит-ритейл которые тоже будет бесконечно расти эта волна по хранилось была похоронена фактически торгово-развлекательный центр но есть пример примеров масса просто.

Масса я не могу сказать мы сами если ты знаешь сеть магазинов открываем на первых этажах потоковых я бы сказал теперь это не торгово-развлекательные центры от развлекательно торговые центры теперь развлечения надо ставят на первое место они торговые люди приходят сегодня развлекательно торговые центры первую очередь просто провести время.

Семья может идея переноса возникали центров скорректировать тоже она имеет под собой это первый момент да кстати это тоже очень важно имеет конечно пацану имеет то тогда к чем мы будем загружать второй третий этажи нам нужно направить поток правильно пример это торговый центр где мы сейчас сидим что второй этаж игнорируется всем потоком просто люди идут после первого этажа где.

Есть я как большой торговый там гипермаркет магазин все идут именно продуктов до продуктовый и поляка руси он и есть да есть у тебя можно назвать какие-то марки в программе на первом этаже карусель а на третьем этаже детский мир как якорь который является на четвертом этаже от закрыты такое знание мы говорим о торговом центре мегаполиса.

И конечно же кинотеатр который является якорем для районной аудитории то есть люди живут в районе поэтому что происходит со street есть даже они по бюджету не тянут там триста четыреста тысяч рублей ежемесячного платежа не садятся на остров острова это то что мы называем конструкции не больше метр-двадцать высотой открытого не на открытой площади.

Если ты обратил внимание рестораны ушли в острова не видел такого нет посмотри пожалуйста на первый этаж европейского все все ходят в острова это дешевле это не дешевле это потоково просто поток это поток и не скрою где ту стену и это я бы сказал нарежу дороже чем ну представь если у нас арендная ставка сегодня 120 тысяч рублей за метр квадратный в год за остров но я плачу потому что это всего.

Лишь мне нужен остров 12 квадратных метров и я плачу 100 тысяч рублей в месяц какой street я могу взять за такие деньги а теперь посмотри на любой формат бизнеса 2-3 сел за группа товаров небольшая то есть сотовый телефон и сидят теперь где на островах шапочками торгуют на островах вейп ими всеми при способны для.

Курения на островах лена ленина открывает в торговых центрах они раньше она открывала бы в 33 теле так далее поэтому стрит-ритейл подох никому не хочется сегодня ходить например там по февральской москве месить грязь пройти 5 отдельных магазинов где то все хотят прийти многих развлекательно торговые центры это.

Собственно говоря сегодня гардероб я могу раздеться я могу оставить машину подделать сварка геринг многих паркинг по льготной парковке рядом метро я могу достать малыша например не боясь что он застудиться положите в коляску и пойти семьей решить все вопросы в одной точке но и в этом сегменте наступает перенасыщению то есть те торгово-развлекательные центры которые.

По какой-то причине не угадали с локации по какой-то причине не угадали с форматом они пролетают все то есть здесь идет сильно мощнейшие насыщение ну чтоб ты посоветовал а вот тем кто все таки вот жаждет сейчас как-то вложиться в коммерческую в коммерческую недвижимость я бы советовал обратить внимание на книжку истории волмарт а при чем здесь вот.

Правая причиной свой лад а волмарт начинал с маленьких городов и сегодня весь якорный арендатор там dexia пятерочка магнитный магнит-косметик вставочные ребят и когда легатом ставок fonbet сетевые ресторанчики и так далее они охотятся за городами с население от 50 тысяч человек то есть немного ломиться мозг то есть не надо ломиться в москву.

Нужно просто взять и посмотреть очень хорошие районной станции есть там узловые центр например тот же чехов пересадочный узел и на моих глазах там ушел торгово-развлекательный центр за 100 миллионов рублей и ушел прямой такой небольшой кубик там по моему на 12 тысяч квадратов он ушел за трое суток с рынка это вот который всем цедра чехова это который на станциях.

А прямо на станции на такой кубик 100 и даже узнаю хорошо не будь ты понимаешь насколько это трафика и место да ты понимаешь насколько это привлекает арендаторов но смотри во первых в такую историю сложно входить с маленьким чеком то есть коммерческая недвижимость 2 сегодня проблема то что я произнес это требует поднять свой зад есть машину ехать стоять секундомером.

Засекать чтобы ты понимал мы своей торговой точки сегодня прям засекаю секундомером мы очень тщательно для своих франшизе отбираем торговой точки вообще запрещено садится в стрит в офисный формат а так далее это никто то есть только открытые площадки только открытом грунте не просто открытой площадке те могу сказать что у нас 1 сентября в.

Торгово-развлекательном центре коламбусе это не реклама ни коем случае просто пример привожу рано пражской на пражской открылся новый торговый на торговая точка у нас первый договор себя никакой сентября мы с тобой 50 и 10 сентября у нас два договора уже создал она уже себе два месяца отбил ну тут не еще проще за я часто там пожалуйста волка магазин резюме я тебя.

Брать обращая внимания на столько льном и тоже на минус первом нас не пустили выше это опять же там же где и tagged with там окей да нет дело в том что есть два корпуса большой маленько вдм allure ink не в маленькая пока нас пустили туда эта проблема большие то торгово-развлекательный центр а еще считает формат неформат где-то должен ставить так далее пока нас.

Пустили туда присмотреться и там они в пролете то есть поток идет короче я вот все что слышал вывод такое дело 1 эта тема регионов небольших городов до нужно просто искать место из разъезде смотреть бурить смотреть кто собственник смотреть как это можно скотт выкупить купить и так далее еще один статья формат я рекомендую всем обратить внимание это федеральная трасса м вообще.

Трасс вот федеральные трассы ребята посмотрите у нас нет у нас есть и я ж по ты знаешь я заядлый авто путешественник и так далее но у ребят посмотреть сейчас краснодарская трасса вырастет по трафику в два раза крым туда теперь поехал новой лично а где людям извините на трассе продается не только мин на минуточку внимание бутерброды и бензин до на трассе продается много чего.

Да то есть при потоке туда арендатор поскольку я тоже и этим летом ездили туда-обратно но очень тяжело найти даваться нормальным отель хотя бы первых нет модели во вторых в коммерческой недвижимости не развивается тот формат который есть урок ты знаешь что такое парковка какая-нибудь в германии там будет стоять 5 ресторанов 5 ст ra2 заправочные станции они 1 и там.

Будет стоять еще маленький еще и будет стоять например делать переход и сам переход делать виде торгового центра ну то есть это то что вот по дороге в аэропорт домодедово сделаю там где макдональдс такой прилив осады что такое кластерами можно остановиться решить несколько задач сводить детей естественно там по малому но покормить детей покормить детей с выбором до.

Или поесть самому купить товары первой необходимости которой есть дороги ведь очень часто зарядное устройство сломалась дороге те очень нужно что-то еще решить какой-то вопрос ну то есть помимо то что нас нет моделей вообще нет моделей конечно то что там где сейчас остаются до останавливаться дальнобойщики то страшное дену но помимо того что у нас не могут сесть сегодня.

Никакая сетка у них есть такой формат экспресс магазин ничего нет ничего нет приличной заправки посмотрите на беппе там очередь но би пи на лукойле там огромные очереди вот люди туалетов не хватает оригинал вокруг сдается вообще до душевые сдаются почасовой аренды она даже пользовался форматы ну вот такая проблема есть никто на нее не смотрят ну то есть сегодня для.

Поиска привлекает на коммерческое 200с мегаполиса надо выезжать за конь я бы сказал так вообще в россии закончились места мегаполисах крупнейших для инвестиций короче хочешь зарабатывать шевелись да шевелись думай считать какие спасибо

Комментарии

Еще больше полезной информации на сайте
Подписывайтесь на наш канал:
Наши страницы в социальных сетях:
Вконтакте -
Facebook -
Одноклассники -
Инстаграм -
👍 0
Владимир Владимирович • 16 дней назад
звук у видео с помехами - шумом, слушать не приятно. пожалуйста отредактируйте, поправьте звук. Смирнов +100500
👍 0
Фабрика Карт • 21 день назад
Чтобы построить приличное место на федеральной трассе надо вложить не менее 50-100 млн. Там такая бешенная коррупция
👍 0
Rem Mar • 1 месяц назад
Звукача на казнь. Много интересного и ни хрена неслышного! Дизлайк.
👍 1
Alexey Nashaytsev • 2 месяца назад
Молодец мужик! Даи Бог тебе здоровья!
👍 2
Сегодня свежее интервью с Сергеем Смирновым вышло:
👍 0
1153rus • 3 месяца назад
На краснодарском как вы выразились м-4 все планируемые кластеры заведомо под Роснефть пиляться, такова воля Автодора
👍 5
Сами с ходу не ответим. Постараемся в следующих выпусках.
👍 1
Социал Демократ • 4 месяца назад
По поводу стритритейла не совсем согласен. Да крупный ТРЦ решает множество задач, но и время 3-4 часа надо отдать. А в небольшой магазин за 3-10 позициями по будням всегда люди будут заходить, да и муравейник из людей не все любят. Так что на хороших фасадах, особенно угловых, улиц с большим трафиком владельцам-рантье небольших и средних помещений еще можно долго не беспокоится.
👍 3
Тоже очень логично и понятно. Но посмотрим, как будет развиваться рынок.
👍 0
MrVadim098 • 4 месяца назад
Свободных ниш ещё много,но ленивых инвесторов намного больше))
👍 5
Логично очень)
👍 1
Vitaliy Ayrapetyan • 4 месяца назад
Спасибо за интервью - очень познавательно!
Если будет возможность при повторном разговоре по коммерции - кроме трафика просьба также спросить мнение насчет покупательной способности - ведь подмосковный покупатель (номинально житель небольших городов) и покупатель в глубинке - могут иметь в разы различающиеся доходы.
При тезисе - уходим в небольшие города - может быть, все таки речь больше шла о Москве и области, + трафике вдоль федеральных трасс (по которым колесят платежеспособные москвичи + жители мегаполисов) - или действительно большой потенциал может быть именно в городах , например, в средней полосе?
👍 4
MAPT Апрельский • 3 месяца назад
+Бизнес-метр. Всё о коммерческой недвижимости. гипер лента карусель гипермагнит петрович тандем...и ещё куча местных ТЦ...все расположены в разных местах друг от друга...
👍 1
+MAPT Апрельский Единственного правильного ответа для нет. Вопрос, что еще есть в городе и как расположено.
👍 0
MAPT Апрельский • 3 месяца назад
+Бизнес-метр. Всё о коммерческой недвижимости. у нас на въезде в город стоит Гипрглобус и торговый парк вместе с Леруа Мерлен и едут туда огромным трафиком на самый отшиб...город 450 к населния...
👍 1
Спасибо за вопрос. Постараемся раскрыть в следующих видео.
В одном из материалов на нашем канале обсуждался интересный кейс про регионы, когда торговый центр располагался в правильном месте, но не по ту сторону дороги - на въезде в город. Люди ехали в город за покупками, но не останавливались, так как хотели доехать до центральных районов, а на обратном пути уже не хватало сил/денег.
👍 3
ArtCom.Lab • 5 месяцев назад
звук покрутите пожалуйста. а то все ползунки вверх, а еле слышно.
👍 3
В следующих видео исправили.
👍 1
David Safarov Kreiser3113 • 5 месяцев назад
Спасибо Сергей! Интересно слушать про ваши наблюдения.
👍 4
Спасибо! Снова пригласили Сергея к нам студию => будет новое видео.
👍 0
Елена Фендрикова • 6 месяцев назад
С чем вас не пустили в - 1??
👍 0
Переспросим у Сергея при следующей встрече.
👍 1
Oleg GG • 6 месяцев назад
+Бизнес-метр. Всё о коммерческой недвижимости. На -1 этаж же блин
👍 2
Silber Vogel • 6 месяцев назад
пусть жирный объяснит, что делать с авито?
👍 7
У нас есть интересное мнение про борьбу ЦИАНом и Авито
👍 0
Олег Снегур • 6 месяцев назад
Полезное и интересное направление, молодцы)
👍 1